「家の損得」

「賃貸は家賃を捨てるだけ、持家は将来資産になる」はフェイクだった
タワマンは“砂上の楼閣”なので…

東京オリンピックの競技会場に近い、江東区湾岸部の高級タワーマンションが人気だ。

1000戸以上の新築が1年もしないうちに完売するという、驚異の売れ行きだという。購入者からは、立地や価格を考えれば「お得感がある」との声も聞かれるが、本当だろうか。

「建物は有限、土地は永遠」という真理

不動産事業に長く関わってきて強く思うことがある。土地は劣化しないということだ。

たとえば東京都中央区銀座の土地。銀座の地価は、景気の状況を敏感に反映して変化する。中心部の四丁目付近では、ここ30年くらいの間でも、現在のように坪当たり1億円を超える値段をつける時代があれば、3000万円台まで下落したときもあった。それでも土地は変わらず銀座に存在し続けている。

土地はこの世から消えてなくなることはない。価格はその時代時代の気配を表象するだけのものにすぎない。所有し続ける意思があるのならば、銀座四丁目という土地の持つ効用は変わらずに享受できるのである。

建物はどうだろうか。古代ギリシアのアクロポリスに建設されたパルテノン神殿。紀元前438年に竣工したとされるこの壮大な宮殿は、いまでも古代ギリシアの繁栄を物語る遺跡として見学する人たちの心を鷲掴みにしている。しかし、神殿自体としての使用価値はとうの昔に失われている。

ギリシア・パルテノン神殿。その神殿としての使用価値は失われている

建物の命は有限なのだ。会計上でもこのことは明確に定義されている。建物は有限であるがゆえに「減価償却」され、最後にはほとんど価値のないものと判断される。

もちろん、これは会計上の都合によって定めたルールなので、償却期限が過ぎたからといって建物が使えなくなるわけではない。したがって建物寿命という概念とは基本的に異なるものだが、建物が「有限」の存在であることに変わりはない。

どんなに立派で美しい建物であっても、建物は年がたつにつれ、老朽化していく。その時代の最新鋭の設備を具備していたとしても、設備自体の老朽化、技術の進歩などで設備として持つ価値は次第に減じられていく運命にある。

いっぽう、土地は永遠の存在だ。たとえ地震や津波で上部にある建物が流されたとしても、津波がひいたあと、土地は再びその姿を現し、存在価値を主張し続けることができる。不動産価値の源泉が土地にあることは、こうした歴史が証明していると言っても過言ではない。

マンション価格はほぼ建物代

価格の「4分の3が建物代」

ひるがえって、現代社会においてごく一般的な居住形態となったマンションに、はたしてどの程度の不動産価値があるのかを考えてみよう。
数年前に都内湾岸エリアに分譲された、あるタワーマンションを事例として取り上げる。

□敷地面積　　　5800坪
□建物面積　　　3万6500坪
□総戸数　　　　1100戸
□平均住戸面積　23坪（約76平方メートル）
□平均分譲価格　約7000万円（坪当たり単価304万円）

このマンションの価格構成はどのようになっているのか推測してみる。

まず、周辺の土地の取引価格から推定して、土地代は坪当たり350万円程度と見込まれる。敷地は5800坪だから、土地全体では約200億円だ。

建設費は、当時の相場から坪当たり約110万円程度とすると、建物面積が3万6500坪なので約400億円。この土地建物原価に、一般的な諸費用（分譲利益を含む）分約30％を加算すると、総額は約780億円になる。

建物全体の面積のうち共用部等を除く住戸部分の面積の割合を仮に70％とおくと、住戸部分の面積は2万5500坪。これを戸当たり平均23坪で売り出すとき、総戸数は約1100戸となる。

戸当たり約7000万円で売却すれば売上は約780億円。原価から導き出した金額とぴったり一致する。マンションの価格構成はおおむねこんな構造になっているのである。

巨大なタワーマンションだが、土地の持ち分で考えるとたった5坪ほど…。

これを1戸あたりの資産価値として考えてみよう。

敷地面積は5800坪と広大な敷地だが、1100戸も分譲されているので、1戸当たりの持ち分はわずか5.3坪程度となる。土地代は坪当たり350万円だったので、1戸当たりの土地の持ち分評価額は1855万円（350万円×5.3坪）だ。

残りが建物代とすれば、販売価格の7000万円から差し引いた5145万円ということになる。土地建物の比率で考えると、土地比率が26.5％、建物比率が73.5％。つまり、このタワーマンションの資産価値は、そのほとんどが建物代ということになるわけだ。

不動産価値の源泉は土地にある、と冒頭で書いたが、購入総額のほとんどが建物代にあてられるマンションに、不動産価値はあるのだろうか。

将来、本当に資産になる？

持家は本当に「将来資産になる」のか

いままでは、当たり前のように「住宅を買わなくては」と多くの人が考えてきた。賃貸住宅に居住していても家賃は毎月捨てるだけ。同じくらいの金額の負担をするのであれば、「持家」に払ったほうが将来資産になる――と多くの人が考えてきたからだ。

とりわけ、近年都心部に続々建設されたタワーマンション（タワマン）は、都心居住の象徴として人気が高い。またタワマンを買った多くの人が、将来自分が手に入れたマンションが「値上がり」することを期待しているという。

本当に「将来資産になる」のだろうか。先ほどの事例で考えてみよう。

このマンションの1戸当たりの面積は平均23坪（約76平方メートル）、分譲価格は7000万円だ。ここで、同じエリアに建つ別のマンションの賃貸物件を調べてみると、築8年で同じ面積の部屋が、月額賃料約20万円で賃貸に出されている。

話を簡単にするために、持家として取得するお金を全額、期間25年の住宅ローンで調達するとしよう。また、安全性を考えて期間中を固定金利として、現行の金利1.69％を適用する。

毎月返済額は28万6247円（元利均等返済）になる。年間返済額にして約343万円の負担だ。

いっぽう、賃貸案件だと年間賃料は240万円。更新料として2年ごと月額賃料の1カ月分（20万円）を負担したとしても、年間負担額は250万円ということになる。

持家の場合、これに加えて、管理費と修繕積立金で月額約3万円、年間で36万円の負担が必要になる。さらに固定資産税等で年間20万円ほどかかる。

したがって、年間の総負担額は約400万円にもなる。金利変動がない好条件のもとですら、マンションを自分のものにできるまで、総額約8587万円を支払わなくてはならないのだ。

最近では住宅ローン減税という新築優遇税制があるが、それとて住宅ローン残高の1％（最大控除額年40万円）かつ10年間の措置にすぎないので、全体の支払額に貢献する割合はそれほどではない。

これが賃貸住宅の場合、住んでいるマンションは自分の資産にはならないものの、住むためのコストだと割り切れば、25年間で6250万円の賃料を支払うだけでいい。

手元に残るのは「築25年のマンション」

さて、本当に大事なのはここからだ。

ここまでの比較で明らかになったように、賃貸より25年間で約2337万円も多くのお金をつぎ込んだとしても、「26年目からは自分の資産になる」というのが、“持家有利”論の根拠となっている。たしかに、賃貸住宅は26年目以降も賃貸住宅だ。

しかし、大切なのはこの25年間という時間である。25年後、ついに自分のものとなったマンションはどんな資産になっているのか。そのことに想いをめぐらす人はあまりいない。

ローン完済後に眼前にそびえ立つのは、経年劣化が著しくなった「築25年のマンション」だ。これまで低廉に抑えられてきた修繕積立金も、値上げがくり返されていることだろう。

一部のブランド立地のマンションを除いて、資産価値が上昇する可能性がほとんど期待できないなか、（資産価値を維持向上させる）大規模修繕工事のための追加費用が必要になるからだ。

資産価値が上がらない時代、せめて価値の劣化を防ぐための修繕工事費がかさむようになる

1100戸にもおよぶ入居者世帯も、25年もたてば時代の変化の波にさらされる。全員が同じように希望を持って取得した湾岸タワーマンションも、すっかりコモディティ（汎用品）と化していることだろう。

ローン金利も含めて多額のお金をつぎ込んだマンションだが、取得価額並みの価値を保持するのは正直かなり難しい。それどころか、建物代が不動産価値の多く（上の試算では4分の3）を占めるタワーマンションは、25年もたてば、建物の劣化によりその価値が半分以下になっていてもまったく不思議ではない。

純粋に資産価値に重点をおいた「投資」としてとらえた場合、25年後に取得価額を維持できず、場合によっては半額くらいに元本が減じてしまう投資商品は、本来誰も買わないだろう。

賃貸はけっこう合理的

自分が「住む」だけの利用価値を考えるならば、ごく一部のエリアを除いて、マンションという資産はあまり魅力的なものとは言いがたいというのが筆者の結論だ。

ましてや、長年のローン支払いから解放されてからも、維持修繕費やマンション内の空き住戸問題、管理費未納・滞納問題など、自分はちゃんとやっていても他人のせいで居住環境の維持が難しくなるような資産である。本来、所有することには慎重になったほうがよいのかもしれない。

「マンションは賃貸用資産」が常識になる

賃貸住宅としてのマンションは、借りる側にとってはまことに都合のよいものだ。

利便性がよく、住戸の管理がしやすく、安全性の高いマンションは、都会の棲家としては格好の住宅だ。自身の人生の変化、リストラにあう、事故でけがをする、病気になる、地震などの天変地異に遭遇する、などなどのリスクが身にふりかかったとしても、住み替えてしまえば大きな負担を背負い込む心配はない。

25年後、子どもがいたとしても、すでに独立して夫婦二人で暮らしているケースが多いだろう。場合によっては、妻と離婚しているかもしれない。病気になっているかもしれない。人生には想定しなかったようなさまざまなリスクがあるものだ。

その時々の状況に応じて、自分の身の丈にあった住居に住み替えていくには、賃貸住宅は利用価値が高い。

もちろん、高齢になると、賃貸住宅に申し込んでも、年齢を理由に入居を断られるケースが増えるのは事実である。しかし、それも「いま」という時代において事実、というだけのことだ。

人口減と高齢化が進む日本では、今後も空き家が増え続け、「貸し先」に困ったマンション所有者の多くが、高齢者（や外国人）の入居を拒むどころか、廉価で賃貸する社会がやってくるだろう。

ローン完済後に、老朽化した建物の維持管理に頭を悩ます必要もなく、家賃は住むための「必要コスト」と割り切れば、考え方も劇的に変わってくるはずだ。

こうやって考えてみると、マンションは賃貸資産として考えるのが一番自然かもしれない。

買って住むのではなく、借りて住む。または所有して人に貸して運用する。一定年限のなかで確実に収益を上げ、建物の償却を享受すれば、賃貸資産としては決して悪い資産ではない。

そのためにはやはり都心部で交通利便性の高いマンションが賃貸用としては優位になる。マンションは立地のよい賃貸用資産、という概念が実はこれからの「常識」となるのかもしれない。

人気の江東区湾岸タワーマンションの資産価値はこれからどう動いていくのか。人工知能を用いて、部屋ごとの価格を高い精度で試算できるサービス「家いくら？」がスタートした。ぜひご活用いただきたい

人口減少と高齢化を背景に、国のあり方が大きく変わろうとしています。

定年までの安定雇用で住宅ローンを返済し、静かな老後生活へ、という人生は、とっくに過去のものとなりました。家を買うのか借りるのか、どこで、どんなふうに暮らすのが幸せなのか。

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