「気を付けよう、生産緑地」

東京オリンピックが開催される2020年以降に、大都市の土地に対する需給バランスが大きく崩れるのではないかと予想されていることをご存じだろうか。

2022年に、いわゆる「生産緑地」の多くが、マンションや一戸建てなどの住宅用地として順次放出される可能性が出ているのだ。放出候補となる土地の面積は、実に東京ドーム2875個分という広大なものだ。

空き家増加に歯止めがかからなくなる

2017年現在、全国の空き家数はおそらく1000万戸を突破しているものとみられるが、このままでは空き家増加に歯止めがかからなくなる。不動産の価格は言うまでもなく「需要」と「供給」で決まるが、大都市圏の住宅価格には非常に大きな下落圧力がかかるだろう。

この件は不動産市場の「2022年問題」といわれ、大量の住宅用地放出を、ハウスメーカーやマンションデベロッパー、アパート建設会社などがビジネスチャンスととらえ、虎視眈々と商機をうかがっている。

放出可能性のある地域は東京23区、首都圏・近畿圏・中部圏内の政令指定都市、その他整備法に規定する一部地域など。

「平成27年都市計画現況調査」（国土交通省）によれば、2013年3月時点の生産緑地は全国で1万3442ヘクタール（約4066万坪）。東京都に3296ヘクタール（997万坪）ある生産緑地がすべて宅地化された場合、約25万戸の一戸建ての建設が可能だ。

2016年における東京都での新築一戸建て着工戸数は13万戸強にすぎない。マンションやアパート用地に変貌した場合には、戸数は飛躍的に増大する。

生産緑地法をめぐる動きを、時系列に沿って整理してみよう。1974年に公布された生産緑地法では、市街化区域内の農地の宅地化を促す目的で、大都市圏の一部自治体では農地の「宅地並み課税」が行われ、これにより都市近郊の農地はその多くが宅地化されることになった。

当時は深刻な住宅不足が問題になっていたため、これの解消が狙われたのだ。

生産緑地の多くが宅地化する可能性が高い

そして、1992年の同法改正によって、市街化区域内の農地は、農地として保全する「生産緑地」と、宅地などに転用される農地に分けられた。生産緑地に指定されると固定資産税は農地並みに軽減され、相続税の納税猶予を受けることも可能だ。

生産緑地の所有者はこうした優遇措置を受ける代わりに、建築物を建てるなどの行為が制限され、農地としての管理が求められた。

「生産緑地」とは原則としてすべて、住宅建設可能な市街化区域内にあることがポイントだ。同法の適用は1992年からで、期限は30年後。つまり2022年以降、生産緑地の多くが宅地化する可能性が高いのだ。

この期限を迎えたとき、所有者が病気などで農業に従事できなくなった、あるいは死亡などの場合に、所有者は市区町村の農業委員会に土地の買い取り申し出を行える。

この買取り申し出に対し自治体は、特別の事情がないかぎり時価で買い取るものとされているが、市区町村が買い取らなかったり、生産緑地として他に買う者がいない場合には、この生産緑地指定が解除される。これまでの実績では、予算不足などの理由から、自治体による買い取りの実績はほとんどみられない。

そうなると、優遇された固定資産税が数百倍にハネ上がるため、所有者は土地を持ち続けられず、売却するしかなくなるだろう。

こういったまとまった土地を仕入れるメインプレーヤーは、一戸建てを建設する大手ハウスメーカーや、ローコスト住宅を建設するパワービルダーと呼ばれる企業群だ。立地がよければマンションデベロッパーが触手を伸ばすだろう。

国の対策は限定的にしか機能しない

立地に難のある土地ではアパート建設が進む可能性が高い。土地の上にアパートなどの住宅を建てれば固定資産税や相続税評価額が下がることから、2015年の相続増税以降、とりわけ首都圏ではアパート建設が飛躍的に増大、空室率が格段に高まっているのは周知のとおりだ。

むろん国もこのことは承知しており、生産緑地の指定期限が切れた30年後も、10年毎の延長を可能とする「改正都市緑地法」の施行を6月に行った。

しかしすでに30年経過し、土地所有者も高齢化が進んでいる。実際に延長ができるのは、所有者が農地を維持できる体力があるか、後継者がいる場合に限られるだろう。また、同法では、単に農地として維持するのではなく、農産物の直売所や農家レストラン等の設置も可能としたが、これらを適用できる所有者も同様に限定的だ。

これからマイホーム購入を検討する向き、不動産売却を検討する向きには非常に悩ましい問題だ。圧倒的な土地放出の前では、不動産価格は下落するしかない。「売るなら今」「買うなら2022年以降」と判断できるケースもあるだろう。

ただし悩ましいのは、住宅ローンの金利水準の動向だ。現在は日銀の金融緩和方針もあり、歴史的な低金利下にあるが、この状態が2022年以降も続く可能性は不透明だ。金利が上昇すれば、同じ支払額で借りられる住宅ローン額が減少するため不動産価格には下落圧力が働く。一方で、現行水準で住宅ローンをFIXしておけば総支払額は抑えられる。

本格的な人口減少、少子化・高齢化はこれから始まる。不動産は1にも2にも3にも、立地が大事だ。不動産を購入する場合は、生産緑地のことも頭に入れて、将来的に価値が落ちない、落ちづらい立地をよくよく吟味する必要があるだろう。

まずは、周辺に生産緑地がどの程度あるか、自治体に尋ねるなどして把握してみよう。その際には自治体における、とりわけ生産緑地の扱いをめぐる施策検討の有無も確認したい。大量の生産緑地を抱え、かつ自治体で何ら方策も検討されていない場合は要注意だ。

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