「節税？」

億ションが一瞬で売れてしまう理由

都心の一等地に建てられたマンションが、発売と同時に完売したというようなニュースを時々耳にします。

たとえば、2015年の年末から2016年春にかけて、「パークコート赤坂檜町ザ・タワー」というマンションが完成し、販売されました。

地上44階建ての超高層タワーマンションで、戸数は322です。場所は港区赤坂９丁目の東京ミッドタウンに隣接しているという超一等地です。売主は、三井不動産レジデンシャルです。

なにからなにまですべて「超一等」という感じのマンションです。
もちろん、値段も超一等です。
最高価格の部屋はなんと15億円です。
そして、マンション全体の平均坪単価（3.3平方メートルあたりの価格）は約1000万円なのです。

このマンションは、バブル以降の最高額のマンションだとされています。
しかし、このマンション発売するやいなやすぐに完売したということです。

昨今の高級マンションは、中国人や台湾人が購入しているというイメージがありますが、現実には、さほど多くはないようです。

購入者の大半は、日本人であり、しかも投資ではなく、住居やセカンドハウスとして購入しているものが多いそうです。
つまりは、このような超高級マンションを、「買って住もう」という人がけっこう多いということなのです。

なぜこのような超高級マンションが、瞬時に売れるのでしょうか？
いくら高級といっても、所詮マンションなので広さは限られています。
どうせなら、そこまで一等地じゃなくても、便利のいいところに豪勢な一戸建てを買った方がよほど「金持ち感」は味わえるんじゃないか、と貧乏人の発想では思ってしまいます。

しかし、高級マンションが売れるのは、単に「住居」としての価値だけではないのです。資産管理という面において、高級マンションは非常に優れているのです。もっと有体にいえば、相続税対策、固定資産税対策になるということなのです。

どういうことか説明しましょう。遺産は金ではなく不動産で残せ

金持ちが、高級マンションを買う事の大きな目的として「相続税対策」があるといえます。もともと遺産を「家」で残すことは、実は非常に相続税の上では有利になっています。財産をお金や預貯金で残せば、そのままの金額が相続税の対象財産となります。

たとえば、１億円を預金で残せば、１億円まるまるが相続税対象額となるのです。しかし、「家」の場合は、そうではありません。

というのも、家の場合の遺産としての評価額は、土地の部分は路線価を基準に、建物部分は、固定資産税の評価額を基準に決められます。
路線価というのは、国税庁が、毎年、決める、道路に面している土地の評価額のことです。

この路線価は、市場価格に近い価格が設定されますが、市場価格よりも高くなった場合は、相続税を取り過ぎることになりますので、やや低めに設定されているのです。

固定資産税評価額というのは、市区町村の担当者が建物を見て、これはいくらぐらいかというのを算定して決めます。そしてこの固定資産税評価額は、年を経るごとに減額されていきます。年を経れば建物の価値は減っていきますからね。

路線価にしろ、固定資産評価額にしろ、たいがいの場合、市場価額よりも若干少なめに設定されています。

しかも、建物の場合は、建ててから年数を経るごとに価値は下がってきますので、10年も経てば、半額以下になることも珍しくありません。
たとえば、とある男性の遺産に４千万円で購入した住宅があったとします。

この住宅は購入するときには、土地２千万円、建物２千万円でした。購入してから20年後に、持ち主が死亡し遺産となったのです。
で、相続税の評価額を算出した場合、土地の値段は路線価を基準にすれば1800万円となっており、建物は固定資産税評価額が600万円となっていました。

相続税の対象となる遺産としての評価額は2400万円だったのです。
つまり、4000万円の資産が2400万円にまで圧縮されたのです。

土地の場合は、値上がりする可能性もあり、すべてのケースに当てはまるということではないけれど、大半のケースでは、遺産は預貯金で残すよりも、家で残した方が、遺産としての評価額は減少するのです。

そして、マンションには、一戸建てよりもさらに有利な条件があるのです。

なぜマンションだけ？驚きの「節税効果」とは

330平方メートル以内の宅地を相続すれば相続税は80％減

家は、前項で述べたことだけではなく、さらなる相続税法上の特典があります。
というのも、故人と遺族が同居していた「家」の場合は、相続資産の評価額が大幅に下げられるのです。

「死亡した人と同居していた家族が、死亡した人の家を相続した場合」には、その土地の評価額が80％も減額される、という特例があるのです。
これは、「小規模宅地等の特例」と呼ばれるものです。

330平方メートル以内の宅地を、死亡した人と同居している親族が相続した場合に適用されるものです。

同居している親族というのは、もちろん配偶者も含まれます。
だから、簡単に言えば「夫が死亡して、妻がその家を相続した場合」は、その土地の評価額は80％減でいいということなのです。子供が同居していた場合は、子供もこの恩恵の対象になります。

そして、この330平方メートルの縛りは、全国共通です。
都心部であっても、地方であっても、330平方メートル以内の住宅地は、この特例の対象となります。

たとえば、都心部で330平方メートルの宅地（10億円）を持っていても全部がこの特例の対象となりますが、地方で600平方メートル（１千万円）の宅地を持っていても、この特例からはみ出てしまうということです。

だから、地方で広大な家を建てるよりは、都心部で330平方メートル以内の宅地の家を建てる方が、相続税対策になるということです。
マンションであれば、どんなに広くても、所有している土地の面積が330平方メートルを越えることはありません。

で、富裕層と言えども都心に一戸建てを持つということは、なかなか難しいものです。都心部で一戸建てを買おうと思えば、10億円出しても大した家にはなりませんからね。そもそも都心部のいい場所には、なかなか土地は売っていませんし。

しかし、マンションであれば、都心の一等地にかなり広いスペースを確保できます。だから、富裕層は都心部の高級マンションを購入することが多いのです。

高級マンションは固定資産税も安い

高級マンションは、相続税だけじゃなく、固定資産税も非常に有利になっています。固定資産税には、狭い住宅地（200平方メートル以下）には大幅な割引特例制度があるのです。
固定資産税というのは、土地や建物の評価額に対して、1.4％かかることになっています。

しかし住宅用の狭い土地（200平方メートル以下）に関しては、固定資産税は６分の１でいいという規定があるのです。
なぜこういう制度があるかというと、住宅地の税金が高くなってしまうと、庶民の生活費を圧迫するからです。だから、200平方メートル以下の土地には、固定資産税が大幅割引になっているのです。

そして、マンションの土地所有面積というのは、建築面積ではありません。マンションの敷地を、戸数で割ったものとなります。だから、実際の部屋の広さよりも、かなり小さい数値となります。だから、マンションの場合、土地所有面積が200平方メートルを越えることは、ほとんどありません。

つまり、マンションの場合は、ほぼ100％、土地の固定資産税は６分の１になるのです。

この固定資産税割引制度の条件は、土地の広さだけです。土地の価格はまったく考慮されません。
だから、いくら都心の一等地のマンションであっても、200平方メートル以下であれば、６分の１になるのです。

たとえば、郊外に600平方メートルの土地に家を建てたとします。土地の価格は、2000万円です。この土地は、200平方メートルを越えていますから、普通に固定資産税を払わなければなりません。

が、都心の一等地のマンションを２億円で買ったとします。土地の相当額は１億円です。が、このマンションの部屋は、土地の持ち分にすれば、数十平方メートルに過ぎませんから、固定資産税は通常の６分の１になるのです。

それでも「タワーマンション節税」をおすすめしない理由

なぜ高級マンションは高層階から売れていくのか？

都心部で高級マンションが売り出されると、高層階から売れていくと言われています。もちろん高層階の方が、価格は高く設定されています。つまりは、高い物件から先に売れていくというのです。
なぜこのようなことが起こるのでしょうか？
それだけ、お金を持っている人がいる？
それも言えるでしょう。
が、高層階には、実は税制上の隠れた優位性があるとされていたからなのです。

「タワーマンション節税」

という言葉を聞いたことがある方もいるでしょう。
このメルマガでも、時々、ご紹介しました。
タワーマンション節税というのは、簡単に言えば、次の通りです。

相続税の対象となる土地、建物の評価額は、固定資産税の評価額が基準となりますが、この固定資産税の評価額は、一つのマンションでは一つの価格しかつかないことになっています。つまり高層階のマンションと低層階のマンションは、価格は全然違うのに、広さが同じであれば、相続税の評価額は同じになるのです。

そのため、高層階の高いマンションを買えば、低層階と同じ評価額しかされないので、その差額が、相続税の節税になるということです。

タワーマンション節税のその後

タワーマンション節税のどこが落とし穴かというと、相続税の評価額を「固定資産税の評価額」で決めるというのは、便宜上そうされているだけであって、原則としては時価で換算されることになっている、だから、固定資産税を基準にして申告していても、税務署から、時価で換算されて修正される恐れがある、ということなのです。

そして、税務当局のタワーマンション節税を快く思っておらず、明らかな節税目的のタワーマンション購入に対しては、追徴税を課したこともある、それが、2014年９月号でご紹介した内容です。

で、今回は、その続きの話をしましょう。

最近になって税務当局は、タワーマンション節税に対して厳しく対処するようになりました。

今年度から、固定資産税の評価額が改正されたのです。20階以上のマンションの高層階に対しては、階を上がるごとに高くなるように設定されます。最大で１階と最上階の差は、十数％程度になるのです。
が、この固定資産税の改正は、かえって「タワーマンション節税」を後押しすることになるかもしれません。

というのは、高層階と低層階の価格の違いは、わずか十数％では済みません。マンションによっては、２倍以上の価格差が生じる場合もあります。50階建てマンションの50階と１階を比較して、価格差が10％などということはあり得ないでしょう。

だから、新しい固定資産税を適用されたとしても、節税策としてはまだ十分にメリットはあるということです。
またこの新しい課税方法が適用されるのは、2017年４月以降に販売されるマンションです。それ以前に販売されたものは、以前のままの固定資産税が適用されるのです。

ということは、中古のタワーマンションは、節税策としては以前とまったく遜色ないということなのです。

もちろん、先ほども述べましたように、固定資産税評価額というのは、あくまで便宜上の評価基準なので、税務署から時価に換算されて修正させるというリスクは今もあるのです。税務署が、今までそれをあまりやっていないというだけであって、「それをやらない」ということではないのです。

だから、筆者として、おすすめできる節税法ではありません。

MAG２

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